（为保护当事东说念主阴事和幸免无须要纠纷，以下案例中当事东说念主姓名过甚他信息均为假名，若有重复请关系咱们赐与取销。）

2004年，赵开国因在城区购房，蓄意出售其位于北河村的一处老宅——一号房屋（含北房四间及院落）。那时，周文斌、周李氏佳耦有利购买，但他们并非北河村村民，惦记日后无法翻建或确权。

为回避战术遏抑，三方约定：由周文斌佳耦实质出资2万元，但以本村村民吴大山的形式与赵开国订立《房屋商业左券》。为少缴税费，左券上仅写明房款5000元。

签约后不久，周文斌的孩子来看房，嫌房屋老旧不肯居住。周文斌遂将房屋“转手”给亲戚郑永福（亦非北河村村民），收取约2.2万元，并由郑永福入住于今。时分，郑永福在院内加盖了南配房。

十余年后，赵开国得知房屋几经转手，且实质使用东说念主并非本村村民，遂向法院告状，请求：

证实其与周文斌佳耦之间的借名商业左券无效；

证实周文斌佳耦与郑永福之间的转卖左券无效；

判令郑永福腾退一号房屋及院落。

庭审中，各方说法杂沓：

周文斌佳耦称：“咱们没买房，是吴大山买的。”

吴大山称：“屋子是我买的，自后租给郑永福。”

郑永福称：“我是租房，不是买房。”

但赵开国提交了灌音、证东说念主证言，并请求法院探望，证实：实质出资东说念主是周文斌佳耦，吴大山仅为挂名。

裁判效果

法院判决：

✅ 证实赵开国与周文斌、周李氏借用吴大山形式于2004年订立的房屋商业左券无效；

❌ 驳回赵开国对于证实二次转卖无效及条款腾退房屋的其他诉讼请求。

虽未拿回房屋，但顺利“撕毁”原始交往合同，为后续维权奠定基础。

法院说理

本案中枢在于三个问题：

一、谁是真的买受东说念主？

尽管左券签在吴大山名下，但法院详细以下事实认定：真的买受东说念主为周文斌、周李氏：

购房款2万元由周文斌佳耦支付；

多方进展矛盾（如吴大山代理东说念主前后两次开庭拼凑款、建房描绘不一）；

周文斌自认“因无履历才借名”，且孩子看房后决定不要，才“转”给他东说念主。

→ 法院认定：系典型的“借名买房”安排。

二、借名商业是否灵验？

根据法律轨则，农村屋基地使用权不得向本集体经济组织除外成员转让。

周文斌佳耦非北河村村民，不具备购买履历，其借名步履回避国度地盘管制战术，损伤集体利益。

→ 该借名商业左券因违背法律强制性轨则而无效。

三、能否条款郑永福腾房？

赵开国未能充分证明郑永福系从周文斌处“购买”房屋（郑永福坚称是租出，澳客app官网吴大山亦称是出租），现存根据不及以认定存在第二份商业合同。

且合同无效后的返还，应与购房款返还、添附补偿等问题一并处理。

→ 腾退请求暂不予辅助。

胜诉办案心得

本案虽未竣事房屋返还，但顺利证实原始借名商业无效，具有热切意旨。要津教学有三：

第一，穿透“形式登记”，锁定真的交往主体。

农村借名买房常以“亲戚代执”体式出现，形式合同正当，实则回避战术。咱们重心汇集：

实质付款凭证（现款寄托需辅以证东说念主、灌音）；

当事东说念主自认借名的进展（如周文斌承认“因无履历才用吴大山名字”）；

步履矛盾点（如吴大山称我方买房，却从未付款、永恒不概念权益）。

这些根据变成闭环，使法院治服“名为吴大山购买，实为周文斌佳耦操作”。

第二，紧扣屋基地谢透澈外转让的强制性轨则。

农村房屋商业不同于商品房，其效用取决于买受东说念主是否具备本集体经济组织成员身份。咱们未纠缠于“是否善意”“是否居住多年”，而是径直征引《地盘管制法》及功令解释，强调：非村民购买屋基地房屋，不论是否借名，均属无效。这一法律定性明晰、不成动摇。

第三，分阶段鼓舞维权策略。

初度诉讼聚焦“证实合同无效”，而非急于要房。因为：

合同无效是后续返收复物、补偿耗损的前提；

若同期概念腾退，易因根据不及全盘败诉；

先确权，再另案搞定返还与补偿，更妥当高效。

本案恰是通过“先破后立”的策略，为当事东说念主保留了进一步追索的权益。

此案辅导：农村房屋商业切勿借名操作。即使当年多年、屡次转手，原房东仍可概念合同无效。而出资东说念主即便永恒居住，也可能面对“钱房两空”的风险。

讼师先容：靳双权讼师，北京东卫律所房产奇迹部诈欺，曾兼任中国房地产营销协会副会长，诈欺房地产法律忖度整理责任。精明房地产交往波及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个法子的法律问题。擅所长理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在商业、借名、继承、分割、析产、拆迁流程中波及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳讼师为链家房地产经纪公司草拟的存量房屋商业合同及补充左券，已被北京二手房商场上的中介公司世俗遴荐，当今，北京二手房商场上使用的合同大部分出自靳讼师之手。

如有关联问题，接待回电决策。